Obligations légales des propriétaires de locations courte durée

Obligations légales des propriétaires de locations courte durée

Connaître les obligations légales que doivent respecter les propriétaires qui mettent en location courte durée (type Airbnb, Booking.com, Abritel…) à La Rochelle, sur l’Île de Ré et dans les alentours. L’article met en relief les impératifs réglementaires, les sanctions en cas de nonrespect, et les bonnes pratiques de gestion

1. Déclaration et numéro d’enregistrement

Dans la quasitotalité des communes de l’agglomération de La Rochelle mais aussi de l’Île de Ré, un propriétaire souhaitant louer en meublé de tourisme (courte durée) doit procéder à une déclaration préalable auprès de la mairie ou de l’agglomération compétente, et obtenir un numéro d’enregistrement à afficher sur toute annonce.

• À La Rochelle, la plateforme de l’Communauté d’agglomération de La Rochelle (ou commune) recense ces numéros.
• L’absence de numéro ou la nonmention sur l’annonce empêche souvent la mise en ligne par les plateformes.
• Cette obligation est issue de la loi Alur puis renforcée par la réglementation nationale en matière de meublés de tourisme.

2. Résidence principale : règle des 120 jours

Si le logement est votre résidence principale, certaines communes fixent un plafond de 120 jours par an pour la location saisonnière.

• À La Rochelle, cette règle peut s’appliquer selon le secteur (zone tendue, centreville) — il convient de vérifier l’arrêté municipal ou l’agglomération.
• Pour une résidence secondaire, d’autres obligations d’usage ou de changement d’usage peuvent intervenir.
• « À La Rochelle, pour une résidence principale, la location saisonnière peut être autorisée jusqu’à environ 120 jours par an, sous réserve que le logement remplisse bien la condition de résidence principale et que la commune n’ait pas adopté un plafond inférieur (par exemple 90 jours). Pour les résidences secondaires ou les investissements locatifs, d’autres obligations (changement d’usage, autorisation) s’appliquent. »

3. Changement d’usage / autorisation / compensation

Particulièrement pour les grandes villes ou pour l’Île de Ré (zone à forte tension) :

• Pour transformer un logement en meublé de tourisme, un changement d’usage peut être exigé, assorti d’une compensation en terme de surface équivalente à transformer en logement résidentiel (souvent pour les copropriétés).
• L’Île de Ré est un territoire très surveillé : la consultation de la communauté de communes est indispensable.
• En cas de location saisonnière sans autorisation dans un périmètre réglementé, des sanctions (amendes) peuvent être appliquées.

4. Taxe de séjour & obligations collectives

• Le propriétaire ou l’intermédiaire de location doit collecter la taxe de séjour auprès des voyageurs et la reverser à la collectivité (agglo).
• À La Rochelle, la plateforme dédiée de l’agglo permet le reversement.
• Le barème dépend de la catégorie d’hébergement (meublé, hôtel, etc.). Ne pas la collecter ou la reverser expose à des pénalités.

5. Affichage et mentions obligatoires sur l’annonce

• Le numéro d’enregistrement doit figurer sur toutes les annonces en ligne (ex. Airbnb, Booking) sous peine de sanction ou de suppression.
• Le logement doit mentionner les caractéristiques principales (surface, équipements, conditions d’annulation, etc.).
• Si vous exercez en tant que professionnel, d’autres mentions s’imposent (identité, RCS, etc.).

6. Respect des normes de sécurité et accueil

• Détection de monoxyde de carbone, installation d’un détecteur de fumée (obligatoire pour tout logement) ; mise à disposition d’extincteur ou d’un moyen d’alerte si exigé par l’article L. … du Code de la construction.
• Le logement doit être décent, conforme (surface minimale, ventilation, chauffage) selon le décret « meublés de tourisme ».
• À La Rochelle/Île de Ré, les contrôles peuvent être fréquents dans les zones très touristiques.

7. Registre des locations & traçabilité

• Une obligation de tenir un registre des locations (noms/prénoms des voyageurs, dates de séjour) peut être imposée selon la commune/arrêté municipal.
• Le propriétaire doit pouvoir produire ce registre en cas de contrôle.

8. Déclarations fiscales & régimes

• Le propriétaire doit déclarer ses revenus de location (microBIC ou régime réel) selon son statut.
• Pour la location courte durée, un numéro SIRET peut être nécessaire si l’activité est considérée comme commerciale.
• Les revenus doivent être déclarés dans les délais (formulaire 2042 C PRO, etc.).
• Avec l’essor de la location courte durée, les services fiscaux intensifient leurs contrôles.

9. Assurance adaptée

• Le propriétaire doit s’assurer d’une couverture adéquate : assurance « Propriétaire non occupant » (PNO) mentionnant l’usage « courte durée », ou assurance spécifique.
• En cas de dommage ou litige, l’absence d’assurance appropriée peut entraîner la mise en cause personnelle.

10. Copropriété et règlement intérieur

• Si le logement est en copropriété, vérifier que le règlement de copropriété autorise la location courte durée. Certains immeubles interdisent les séjours inférieurs à X nuits ou les arrivées tardives.
• L’accumulation de biens en location courte durée dans un immeuble peut générer des conflits, voire des délibérations restreignant l’activité.
• À La Rochelle centre, ce type de tension est réel — un bon interlocuteur de copro est un atout.

11. Sanctions en cas de nonrespect

• Amendes pouvant aller jusqu’à 50 000 € (voire plus) pour publicité sans numéro, absence d’autorisation, changement d’usage non déclaré.
• Blocage de l’annonce sur les plateformes, retrait du numéro d’enregistrement.
• Mise en demeure par la collectivité locale, risque fiscal (redressement) et mise en cause individuelle.
• Perte du statut microBIC ou requalification en activité commerciale.

La location courte durée dans une destination touristique comme La Rochelle ou l’Île de Ré présente un potentiel élevé — mais s’accompagne d’un cadre réglementaire exigeant. Pour les propriétaires et investisseurs, le respect des obligations légales n’est pas facultatif : c’est un levier de performance et de sécurité. En vous appuyant sur un partenaire professionnel comme Prestige Littoral Conciergerie, vous combinez rentabilité, conformité, et gestion sans souci.