La conciergerie (standard, premium ou haut de gamme) est, en pratique, une dépense de gestion et d’exploitation du bien. Fiscalement, sa déductibilité dépend surtout de deux paramètres :

La nature de la location : meublée (BIC) ou nue (revenus fonciers).
Le régime d’imposition choisi : micro (abattement forfaitaire) ou réel (charges réelles déductibles).

L’objectif de cet article est de vous permettre d’identifier rapidement quand les frais de conciergerie sont déductibles, dans quelles conditions, et comment sécuriser votre position en cas de contrôle.

1) Votre activité relève-t-elle des BIC (location meublée) ?

La location meublée, y compris en courte durée, est en principe imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Bofip+1

Pour les meublés de tourisme (Airbnb, Booking, etc.), la définition légale vise une clientèle « de passage » n’y élisant pas domicile. Légifrance+1

Dans ce cadre, vous serez généralement en LMNP (non professionnel) ou LMP (professionnel). Dans les deux cas, le raisonnement sur la déductibilité des charges est très proche : la clé est le régime micro vs régime réel. impots.gouv.fr+1

2) Le principe juridique : une charge est déductible si elle sert l’acquisition / la conservation du revenu

Deux textes structurent l’analyse :

Article 13, 1 du CGI : le revenu imposable est l’excédent du produit brut sur les dépenses engagées pour acquérir ou conserver le revenu. Légifrance
Article 39, 1 du CGI (BIC, régime réel) : le bénéfice net est établi sous déduction des charges (notamment les frais généraux). Légifrance

La doctrine fiscale précise les conditions de déduction : charge engagée dans l’intérêt de l’entreprise, effective, justifiée, et relevant d’une gestion normale. Bofip+1

3) Micro-BIC : vous ne déduisez pas les frais réels de conciergerie (ils sont “couverts” par l’abattement)

3.1. Le mécanisme

Sous micro-BIC, vous ne déduisez aucune charge au réel (conciergerie, ménage, linge, plateforme, etc.). L’administration applique un abattement forfaitaire censé représenter vos charges. Légifrance+1

3.2. Seuils et abattements (règles applicables aux revenus 2025)

L’article 50-0 du CGI (version en vigueur en 2025) fixe les seuils et abattements du micro-BIC :

Meublés de tourisme non classés : seuil spécifique 15 000 € et abattement 30 %. Légifrance+1
Autres activités relevant du micro-BIC (dont location meublée “classique”) : seuil 77 700 € et abattement 50 %. Légifrance+1

Pour les meublés de tourisme, la page officielle impots.gouv.fr récapitule également la réforme applicable à compter des revenus 2025. impots.gouv.fr

Conclusion micro-BIC

Si vous êtes au micro-BIC, l’avantage fiscal d’une conciergerie n’est pas une déduction : il est forfaitaire, et peut donc être insuffisant si vos frais (premium) sont élevés. Dans ce cas, le passage au réel devient souvent rationnel.

4) Régime réel BIC : la conciergerie premium est en principe déductible, sous conditions (et c’est souvent un levier d’optimisation)

4.1. Ce que vous pouvez déduire

Au régime réel, vous déduisez les charges réellement supportées et justifiées : la conciergerie (y compris haut de gamme) entre généralement dans les charges externes (honoraires, commissions, prestations de gestion). Bofip+2Bofip+2

Exemples typiques de prestations déductibles (si facturées au bailleur) :

gestion des réservations / calendrier / prix (yield),
accueil voyageurs, check-in/check-out,
ménage “hôtelier”, blanchisserie, linge,
consommables d’accueil (selon structure de facturation),
coordination maintenance et petites interventions,
reporting, pilotage qualité, gestion des avis, photographie commerciale,
astreinte / assistance voyageurs.

4.2. Les 4 conditions à respecter pour sécuriser la déduction

Pour être admise en déduction, la charge doit être :

Engagée dans l’intérêt de l’exploitation (pas une dépense personnelle) ; Bofip+1
Effective (prestation réellement rendue) ; Bofip
Justifiée (contrat + facture + preuve de paiement) ; Bofip
Relevant d’une gestion normale (cohérente avec le standing du bien et le niveau de recettes). Bofip+1

Spécificité “premium / haut de gamme”

Le caractère premium n’empêche pas la déduction. Au contraire, il peut être économiquement cohérent si :

le bien est premium,
la clientèle visée est exigeante,
la stratégie tarifaire et la qualité d’expérience augmentent réellement les recettes ou protègent la valeur du bien.

Le point d’attention, en pratique, est la frontière entre prestation d’exploitation (déductible) et prestation personnelle au propriétaire (non déductible).

4.3. Les pièges à éviter (très fréquents)

Factures imprécises (“prestation globale”) : risque de requalification / discussion sur la nature.
Mix propriétaire / exploitation : ex. conciergerie qui gère aussi vos déplacements personnels, cadeaux privés, intendance non liée aux séjours.
Travaux / achats immobilisables : certains achats ne sont pas des charges mais des immobilisations amortissables (à traiter comptablement au réel).

5) Et si votre bien est loué nu (revenus fonciers) ?

Certains propriétaires utilisent des “services” proches d’une conciergerie (gestion locative, intendance, etc.) en location nue.

Sous micro-foncier, même logique que micro-BIC : abattement forfaitaire, pas de déduction au réel.
Sous régime réel foncier, des frais d’administration et de gestion sont déductibles, conformément au cadre de l’article 31 CGI et de la doctrine RFPI. Bofip+2Bofip+2

6) Synthèse rapide

Micro-BIC (art. 50-0 CGI) : pas de déduction des frais réels de conciergerie ; abattement forfaitaire (30 % / 50 % selon cas). Légifrance+1
Régime réel BIC : conciergerie premium déductible si charge utile, effective, justifiée, et relevant d’une gestion normale. Bofip+3Légifrance+3Légifrance+3
Location nue (revenus fonciers) : logique micro vs réel ; au réel, frais de gestion déductibles selon le cadre RFPI. Bofip+1